Mietrecht: Wohnung kleiner als im Mietvertrag
Ist Ihnen das auch schon einmal passiert? Ihre Wohnung ist tatsächlich kleiner, als im Mietvertrag steht. Müssen Sie das so einfach hinnehmen?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt in § 536 Abs. 1, dass Sie von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete befreit sind, wenn die Mietsache (hier die Wohnung) einen Mangel hat, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebracht aufhebt; ist dies nur teilweise der Fall, müssen Sie nur eine geminderte Miete bezahlen. Voraussetzung für eine Mietminderung ist jedoch in jedem Fall, dass der Mangel der Mietsache erheblich ist.
Bei Wohnungen (und Geschäftsräumen) ist anerkannt, dass eine Abweichung zwischen der vermieteten und der tatsächlichen Fläche von mehr als 10% eine erhebliche Minderung des Gebrauchswerts darstellt. Eine derartige Minderung des Gebrauchswerts ist also ein Mangel, der Sie zur Minderung der Miete berechtigt. Beträgt die Abweichung zwischen vermieteter und tatsächlicher Fläche beispielsweise 11,5%, können Sie die Miete entsprechend um diesen Prozentsatz mindern. Bemessungsgrundlage für den Betrag, um den Sie die Miete mindern können, ist nicht nur die Bruttomiete, sondern auch die auf die Betriebskosten zu leistende Vorauszahlung bzw. eine etwaige Betriebskostenpauschale
Dies gilt selbst dann, wenn Sie die Wohnung nicht leer, sondern (Teil-)Möbliert gemietet haben und im Mietvertrag bestimmt ist, dass sich die Kaltmiete unter anderem aus einer Abschreibung für die mitgemieteten Möbel zusammensetzt. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 02.03.2011 (AZ: VIII ZR 209/10) entschieden, dass die von einer Wohnflächenabweichung ausgehende Beeinträchtigung nicht deshalb geringer ist, weil die Wohnung möbliert vermietet wurde und die für die Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden konnten. Die Entscheidung des BGH ist als richtig zu bewerten: Der Mieter soll nur für die Fläche zahlen, die er auch gemietet hat. Die Durchsetzung Ihrer Ansprüche als Mieter ist in solchen Fällen jedoch nicht immer einfach, weswegen Sie sich kompetente Hilfe nehmen sollten.
