Mietrecht: Kosten für Heizöl auf einen Schlag auf Mieter umlegbar?
Ist Ihnen das auch schon einmal passiert? Als Eigentümer eines Mietshauses haben Sie für die zentrale Heizungsanlage Öl gekauft. Das reißt natürlich ein großes Loch in Ihre „Haushaltskasse“. Können Sie die Kosten, die Sie für das Heizöl aufwenden mussten, auf einen Schlag auf Ihre Mieter umlegen?
Nein, das können Sie nicht! Sobald Sie in Ihrem Mietshaus eine zentrale Heizungsanlage unterhalten, ist auf die Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten die sogenannte Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) anwendbar. Diese bestimmt in § 7 Abs. 2, dass zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung gehören. Was unter dem Begriff „Verbrauch“ zu verstehen ist, war kürzlich Gegenstand einer Entscheidung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11). Der Bundesgerichtshof wies in letzter Instanz die Klage eines Vermieters auf Nachzahlung von Heizkosten ab, der in seiner Heizkostenabrechnung lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten, nicht aber die tatsächlich entstandenen Energiekosten berücksichtigt hatte.
Der Regelung des § 7 Abs. 2 HeizkostenV sei zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können. Der BGH hat mit dieser Entscheidung dem so genannten „Abflussprinzip“ zu Gunsten des „Leistungsprinzips“ eine klare Absage erteilt. Die Entscheidung des BGH ist als interessengerecht zu bewerten. Käme es im obigen Beispiel für die Umlegung der Kosten nur darauf an, wann das Heizöl vom Vermieter gekauft und bezahlt wurde, wäre der Mieter mit erheblichen Unwägbarkeiten (Heizölpreis, warmer oder kalter Winter) belastet. Ein Hintertürchen hat der BGH Vermietern jedoch offen gelassen: Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip kann wirksam sein, wenn sie von Anfang an um 15% gekürzt wird.
Gerade im Bereich der Betriebskosten (Heizkosten) bestehen viele Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter. Im Streitfall sollten Sie sich auf fachkundigen Rat verlassen.
