Mietrecht: Mietnomaden - Welche Möglichkeiten hat der Vermieter?
Ist Ihnen das auch schon einmal passiert? Sie haben eine Mietwohnung an einen „Mietnomaden“ vermietet. Welche Rechte haben Sie als Eigentümer?
„Mietnomaden“ zeichnen sich regelmäßig dadurch aus, dass sie bereits nach kurzer Zeit die vereinbarte Miete nicht oder nicht mehr vollständig bezahlen. In einem solchen Fall sollten Sie die gesetzlichen Möglichkeiten nutzen und unverzüglich die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages erklären. Das BGB sieht unter anderem die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung dann vor, wenn „der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete“ in Verzug ist (§ 543 Abs. 2; Nr. 3, Buchstabe a BGB).
Zumeist zeigen sich solche Mieter von einer Kündigung aber unbeeindruckt, so dass Ihnen keine andere Wahl bleibt, eine Räumungsklage zu erheben. Aus Erfahrung weiß ich, dass sich der Mieter in Fällen dieser Art gegen die Räumungsklage nicht weiter verteidigt und das angerufene Gericht ein so genanntes Versäumnisurteil gegen ihn erlassen kann. Dieses Urteil ist dann Grundlage des im Wege der Zwangsvollstreckung zu verfolgenden Räumungsanspruchs.
Auch hier hat die Erfahrung gezeigt, dass eine so genannte „Berliner Räumung“ ein adäquates Mittel ist, den Räumungsanspruch durchzusetzen. Hierbei wird nicht die Wohnung geräumt, sondern nur Sie als Vermieter werden in den Besitz an der Wohnung eingewiesen. Diese Art der Räumungsvollstreckung ist nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt, aber schon seit vielen Jahren gebräuchlich. Aber so sehr die Gerichte in solchen Fällen auch um eine Beschleunigung bemüht sind, ist es kaum zu vermeiden, dass Sie als Vermieter am Ende „auf dem Schaden sitzen bleiben“.
Um Ihre Rechte als Vermieter zu stärken, hat das Bundesjustizministerium nun einen Entwurf für ein Mietrechtsänderungsgesetz vorgelegt, mit dem die Verfahren vor den Gerichten beschleunigt und das Ausfallrisiko des Vermieters verringert werden sollen. Wird dieser Entwurf zum Gesetz, wird zum einen der Kanon der Gründe, auf die eine außerordentliche Kündigung gestützt werden kann, erweitert. Zum anderen bestehen auf dem Gebiet der Zwangsvollstreckung weitere Handlungsoptionen. So kann der Vermieter gegen den zahlungsunwilligen Mieter eine Hinterlegungsanordnung erwirken, aufgrund deren er zur Hinterlegung der Miete verpflichtet wird. Kommt der Mieter der Hinterlegungsanordnung nicht nach, kann der Vermieter die Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes räumen lassen.
Auch im Bereich der Zwangsvollstreckung gegen Dritte sieht der Entwurf Erleichterungen vor. Nimmt der zahlungsunwillige Mieter kurz vor der Räumung z.B. ein Familienmitglied in der Wohnung auf, besteht auch hier die Möglichkeit, den Dritten im Wege einer einstweiligen Verfügung zur Räumung der Wohnung zu verpflichten. Außerdem soll die oben bereits genannte „Berliner Räumung“ nun gesetzlich geregelt werden.
Alles in allem besteht die Möglichkeit, dass Vermietern nun ein „scharfes Schwert“ an die Hand gegeben wird, um sich gegen Mietnomaden zur Wehr zu setzen. In der Praxis bestehen indessen viele Fallstricke, weswegen anwaltliche Hilfe unbedingt angezeigt ist, wenn Sie sich gegen einen Mietnomaden zur Wehr setzen wollen.