Mietrecht: Vermieter verlangt höhere Betriebskostenvorauszahlung
Ist Ihnen das auch schon einmal passiert? Ihr Vermieter verlangt von Ihnen die Zahlung einer höheren Betriebskostenvorauszahlung. Darf er das?
Es kommt darauf an! Maßgeblich für das Verlangen des Vermieters nach einer höheren Betriebskostenvorauszahlung ist die Vorschrift des § 560 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wirksam ist das Verlangen des Vermieters nur nach der jährlich vorzunehmenden Abrechnung über die Betriebskosten. Der Vermieter ist also nicht berechtigt, ohne Darlegung eines entsprechenden Bedarfs eine höhere Betriebskostenvorauszahlung zu verlangen; sein Wunsch nach einer höheren Vorauszahlung muss sich vielmehr an den objektiven Gegebenheiten messen lassen. Eine mündliche Aufforderung an den Mieter, eine höhere Vorauszahlung zu leisten reicht dabei nicht aus. Der Vermieter muss die Erklärung vielmehr in Textform gegenüber dem Mieter abgeben.
Der Bundesgerichtshof hat zudem in zwei jüngeren Entscheidungen eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit einer höheren Betriebskostenvorauszahlung aufgestellt: Die Abrechnung über die Betriebskosten, die Maßstab für die Berechtigung des Verlangens des Vermieters ist, muss inhaltlich korrekt sein. In den zu entscheidenden Fällen hatten Vermieter auf Räumung von Wohnungen geklagt, weil die Mieter sich weigerten, eine höhere Betriebskostenvorauszahlung zu leisten. Die Mieter stützten ihre Weigerung auf den Umstand, dass die Betriebskostenabrechnungen inhaltliche Fehler aufwiesen. Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Auffassung zu diesem Thema ausdrücklich aufgegeben und die Klagen der Vermieter abgewiesen.
Seit den Entscheidungen vom 15.05.2012 (AZ: VIII ZR 245/11und VIII ZR 246/11)vertritt der Bundesgerichtshof nunmehr die Auffassung, dass nur bei einer inhaltlich korrekten Abrechnung der mit den Betriebskostenvorauszahlungen verfolgte Zweck erreicht werden kann. Dieser besteht nämlich darin, die Vorauszahlungen für das Ergebnis der kommenden Abrechnung möglichst realistisch zu bemessen. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist als richtig zu bewerten: Könnte der Vermieter aufgrund einer inhaltlich falschen Betriebskostenabrechnung höhere Vorauszahlungen verlangen, bestünde die Gefahr, dass ihm Beträge zufließen, die ihm bei einer korrekten Abrechnung nicht zustehen.
Zu beachten ist, dass die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs nur im Bereich der Vorauszahlungen auf Betriebskosten Beachtung finden; sind in einem Mietvertrag Pauschalen vereinbart, gelten andere Regelungen. Da in diesem Bereich häufig Komplikationen auftreten, sollte in Zweifelsfällen unbedingt anwaltlicher Rat eingeholt werden.
